Den särskilda lag som reglerar utlänningars möjligheter att köpa och äga en lägenhet i eget namn i Thailand är Condominium Act. Akten, som består av inte mindre än 62 kapitel, antogs i sin första version 1979, men reviderades därefter 1991 samt senast 1999. Lagen kan vara väl värd att känna till inte minst i och med de problem som sedan mitten av 2006 föreligger vad beträffar utlänningars möjligheter att äga mark i bolagsform.
Condominium Act innebär i stora drag att administrationen och ägandet av thailändska bostadsrättslägenheter i stora drag liknar svenska bostadsrättsföreningar. Nedan text är en kortare redogörelse av lagtexten och dess tillämpning och utgår ifrån originalversionen. Kompletteringar har dock gjorts med de senaste ändringarna från 1999.
Begreppet ”condominium” definieras i kapitel 4 som en byggnad som kan delas upp i enheter för individuellt ägarskap, inkluderande gemensamma och privata fastighetsytor. Den som är ägare till en enhet har enskild äganderätt till sin privata fastighetsyta samt delad äganderätt till gemensamma ytor; reglerna för condominium-fastigheten styr användandet av sådana gemensamma fastighetsytor (kapitel 13). Lagfarten på marken skall, enligt kapitel 9, vara registrerad som bostadsrättslägenhet hos den lokala markmyndigheten, vanligen hänvisad till som ”Land Department”.
Det viktigaste och längsta kapitlet, kapitel 19, stipulerar rätten för utländska juridiska och fysiska personer att äga condominium-enheter. I kapitlets femte punkt, som förtydligades i 1999 års revidering, definieras ”utlänning” som fysiska eller juridiska personer av thailändsk lag betraktade som utländska, som har uttagit pengar från ett ”non-resident”-konto i thailändska baht, uttagit pengar från ett thailändskt konto noterat i utländsk valuta eller som har fört in utländsk valuta i landet. I revidering från 1999 [kapitel 5] framgår det vidare att utlänningen i samtliga ovan nämnda fall ska kunna visa bevis på att pengarna transfererats in i landet och uttagits på ett riktigt sätt. Därtill ska det uttagna beloppet minst motsvara priset på den bostadsrättslägenhet som ska köpas. I praktiken har detta kommit att innebära att beloppet, för att enkelt och bekymmerslöst få sin lägenhet registrerad hos den lokala markmyndigheten, skall ha förts in från utländskt konto i utländsk valuta om åtminstone 20.000 US-dollar per överföring — något som möjliggör erhållandet av den viktiga så kallade Foreign Exchange Transaction Form (”Tor Tor Sam”) från mottagarbanken (läs gärna mer under sektionen som handlar om Transaktioner).
Kapitel 19 bis, justerad 1999 [kapitel 4], definierar den begränsning som gäller för utlänningars ägande av lägenheter i eget namn. Utlänningarnas sammanlagda ägarskap i en bostadsrättsfastighet får inte överstiga 49 procent av den totala ytan av samtliga ingående gemensamma och privata fastighetsytor vid registreringen av fastigheten hos ”Land Department”. Således är det alltså inte, som uttrycks på sina håll, andelen bostadsrättslägenheter ägda av utlänningar som får uppgå till maximalt 49 procent, utan andelen privat fastighetsyta av den totala ytan. Under vissa omständigheter kan dock den av utlänningar ägda andelen av fastighetsytan överstiga 49 procent. Ett krav är att fastigheten ligger i Bangkok Metropolis eller i en zon som specificerats av ministeriets förordningar, samt omfatta en maximal markyta av 5 rai (motsvarande 8.000 kvadratmeter). Sådan zon har sedermera Pattaya City kommit att specificeras som.
Av kapitel 33 framgår att en registrerad bostadsrättslägenhet är att betrakta som en juridisk person, med administration och ledning för att uppfylla de objektiv som delägarna satt upp. Av kapitel 35—36 framgår vidare att en person (juridisk eller fysisk) skall väljas som chef, att representera den juridiska personen samt ansvara för administrationen. En ledningskommitté om maximalt nio personer kan, i enlighet med kapitel 37, utses av delägarna att övervaka administrationen av den juridiska personen.
I kapitel 42 fastställs att den första generalstämman skall hållas inom sex månader efter att bostadsrättslägenheten registrerats. Därefter skall generalstämma arrangeras åtminstone en gång varje år. Av kapitel 43—45 framgår vidare att minst en tredjedel av delägarna måste närvara vid varje sådan generalstämma. Under stämman fattas beslut med enkel majoritet och en delägares röst skall motsvaras av dennes ägarandel av den gemensamma fastighetsytan. I kapitel 48—49 anges slutligen att en del särskilda beslut, i första hand gällande de gemensamma fastighetsytorna, måste fattas av en enkel eller kvalificerad majoritet som utgörs av samtliga delägare.
